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中骏集团的两大“绊脚石”一线失守第二年偿债

发表时间:2019-11-17

11月6日,中骏集团控股有限公司(下称“中骏集团”)发布了10月的业绩公告。公告显示,中骏集团连同其合营公司及联营公司在1-10月累计实现合同销售金额607.51亿元,同比增长54.89%;累计实现合同销售面积495.53万平方米,同比增长59.71%。

中骏集团在2019年的销售目标为700亿元,截止10月底,其已经完了86.79%。然而,在冲击千亿的过程中,中骏集团仍然面临两大“绊脚石”。

一线年内进入千亿俱乐部。在努力突破规模之时,中骏集团却面临失守一线年进入销售百亿梯队后,中骏集团的销售额持续增长。由图1可知,在2014年-2018年其签约销售金额分别为119.08亿元、145.11亿元、235.24亿元、332.47亿元、513.58亿元,对应的同比增速则为10.06%、21.86%、62.11%、41.33%、54.47%。

年报显示,2018年中骏集团在北京签约金额为36.85亿元,较2017年的65.62亿元下滑43.84%;在上海签约金额为34.94亿元,较2017年的70.76亿元下滑50.62%。其中,2018年中骏集团在北京、本港台现场报码室前三季度男装行业增速放缓马太效应突 2019-11-11,上海两地签约金额占比合计为14%;而在2017年北京、上海两地签约金额占比合计为41%,上海的签约金额最高,达到70.76亿元。

一线城市一直都是中骏集团的布局重点,为何在冲刺千亿的关键节点突然失守?对此,中骏集团表示,一线城市推出多项抑制楼价升势政策导致减慢一线城市楼盘的推售节奏。

实际上,一线城市的限价政策直接导致中骏集团成交金额的下滑。以上海的中骏天璟项目为例,三年前中骏集团摘得了上海青浦区徐泾“地王”,该项目即为中骏天璟。直到今年9月20日才首次开盘,均价约每平方米5.95万元。据年报显示,这块地拿地成本为21.06亿元,拿地面积为5万平方米,平均拿地成本高达每平方米4.2万元。由于限价、开盘延迟等影响,会进一步压缩天璟项目的利润空间。

除了成交额下滑,中骏集团在一线城市的新增项目也不断减少。今年上半年,中骏集团在北京新增天峰项目,拿地成本为16亿元,占总拿地成本的6.66%,拿地面积为13.34万平方米,手机最快开奖现场报码3D直播神,占总拿地面积的2.53%;而在上海没有土地收入囊中。

在2018年,中骏集团在北京新增天瑞宸章住宅项目,拿地成本为33.65亿元,拿地面积为5.89万平方米;在上海新增家乐坊商业项目,拿地成本为10.31亿元,拿地面积为9.83万平方米。两地合计拿地成本占比仅为11.29%,合计拿地面积占比仅为1.75%。

从近三个半年度的数据来看,中骏集团的一线城市签约销售金额占比持续下滑。其中,2017年上半年为48.36%、2018年上半年为18.60%、今年上半年则为17.43%。随着在一线城市的成交额大幅缩水,对中骏集团千亿销售目标的实现预期可能会产生意想不到的冲击。

据图3显示,中骏集团调整后的资产负债率呈现上升趋势,于今年6月末达到76%。值得注意的是,截至6月30日,中骏集团的负债总额超过千亿,达到1044.44亿元,较年初的793.51亿元增加250.93亿元,增幅为31.62%。

在股东权益中,2018年末的非控股权益为59.57亿元,较年初增长75.23%。由此可知,非控股权益的大幅增长使得中骏集团的净负债率大幅下滑。非控股权益的增长主要是中骏集团通过合营公司及联营公司开发项目导致的。数据显示,从2014年至今年上半年中骏集团通过合营公司及联营公司取得的合同销售金额在销售金额中的占比分别为14.33%、15.42%、32.92%、22.02%、45.02%、54.37%。

尽管大量的合作开发拉平了中骏集团的高负债率,增加了报表的可看性,但是其潜在的风险却不断增加。

据半年报显示,中骏集团分别于今年1月发行5亿美元两年期优先票据;于4月发行3.5亿美元五年期优先票据;于7月发行5亿美元2023年到期的优先票据,所得款项大部分用于赎回明年7月到期的优先票据。此“借新还旧”之举只能延长中骏集团的债务期限,并且加大了中期偿债压力。

标准排名发现,6月末中骏集团的现金短债比为2.56,短期偿债能力较强。但仔细看来,中骏集团在第二年内的偿债压力剧增。

截至6月末,中骏集团的有息负债为403.55亿元,较年初增长21.05%。其中,第二年需要偿还的有息负债为192.97亿元,较年初的87.69亿元增长120.06%,包括第二年需要偿还的银行及其他贷款为60.62亿元,较年初的29.77亿元增长103.60%;第二年需要偿还的优先票据及境内债券为132.35亿元,较年初的57.92亿元增长128.52%。

短短半年后,第二年到期债务就增加了105.28亿元,中骏集团在第二年的偿债压力非常大。随着时间的推移,尽管销售规模迅速增长,但是中期偿债压力日益加大将会影响中骏集团的千亿征途。

另据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示,中骏集团绿色信用指数71.1,绿色信用等级BBB,排名行业第20位,其能否在明年如约踏入千亿门槛仍然有待观察。


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